Quien compra una casa en Mallorca rara vez compra solo la casa. A menudo viene con ella: una piscina en el jardín, una pequeña casita al fondo del terreno, una terraza cubierta que alguien, en algún momento, añadió «solo un momento». Con cariño. Práctico. Y a veces no inscrito.
No es una peculiaridad mallorquina, casi es tradición de la isla: aquí durante mucho tiempo se construyó mucho que hoy resulta administrativamente delicado. Mientras nadie pregunta, no llama la atención – en cuanto entra en juego una venta, una financiación o un seguro, sí. Queremos mostrarte en qué nos fijamos en cada inmueble antes incluso de ofrecerlo.
Aviso: En este artículo no mencionamos casas ni direcciones concretas. De los riesgos existentes hablamos contigo en persona – y siempre en confianza.
Los tres clásicos – y en qué fijarse
En la mayoría de los casos en los que nos encontramos con elementos constructivos no inscritos, se trata de una de estas tres situaciones.
1. La piscina
Las piscinas son, probablemente, el caso más frecuente. Muchas casas en suelo rústico tienen una – y no todas están legalizadas. A veces falta la licencia por completo, otras veces solo la recepción final de obra.
Lo que conviene comprobar:
¿Está la piscina inscrita en el Registro de la Propiedad (nota simple) y reflejada en el Catastro?
¿Existe licencia de obras – y se corresponde con lo realmente construido?
¿Hay final de obra y una cédula de habitabilidad que recoja la piscina?
Una piscina sin legalizar no es automáticamente un motivo de descarte. Pero pertenece al cálculo del precio de compra – y, a veces, al contrato de compraventa, con responsabilidades claramente repartidas.
«Una piscina que no figura en el Registro de la Propiedad no es un drama. Una piscina de la que nadie habla, sí.» – Alec Quandt, Asesor Arquitectura & Substancia
2. Casa de invitados o casita
El segundo gran grupo: edificaciones residenciales separadas dentro del terreno. Una casita, una casa de invitados, un cuarto de aperos transformado con baño. Aquí la situación jurídica se complica, porque confluyen dos asuntos: volumen edificable y uso residencial.
En suelo rústico rige una regla: el uso residencial está fuertemente regulado. Lo que se construyó como almacén no puede sin más habitarse – tampoco por invitados. Y la densidad de edificación permitida es limitada: un metro cuadrado de más y la construcción es formalmente ilegal, por bonita y antigua que sea.
Antes de cualquier compra recomendamos:
Medición de lo existente frente a los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro.
Comprobar si la casita cuenta siquiera con autorización de uso residencial.
Aclarar si es posible una legalización – y qué coste tendría.
3. Ampliaciones de la casa principal
El tercer caso es el más discreto – y a menudo el más caro cuando sale a la luz. Una terraza cubierta que pasó a ser salón. Un trastero que ahora es el baño de invitados. Una ampliación que ha cambiado la forma original de la casa sin que exista licencia para ello.
Estos casos rara vez se detectan en la primera visita. Solo afloran cuando el plano del Registro y la casa real se ponen lado a lado – y, de pronto, no encajan.
En qué nos fijamos en cada visita: ¿Coincide la superficie habitable inscrita en el Registro de la Propiedad con la casa real? ¿Hay estancias que no existen en el plano? Llevamos cinta métrica y plano. Siempre.
Lo que te llevas de aquí
Las construcciones ilegales no son un motivo para no comprar una casa. Pero sí lo son para mirar con mucho detalle – y saber de antemano qué asumes. En la mayoría de los casos se encuentra una solución limpia, justa para compradores y vendedores.
Lo que podemos darte para el camino:
Pide la nota simple y el Catastro – antes de la visita, no después.
Pregunta concretamente por la licencia de obras, el final de obra y la cédula.
Incluye a un arquitecto en la due diligence. Una visita suele bastar.
Llévate a un asesor honesto, que no suavice los riesgos, sino que los nombre.
Si ahora mismo estás revisando una casa y dudas si todo está en orden – escríbenos. Lo miramos contigo sin que tengas que firmar nada.
¿Necesitas una segunda opinión sobre un inmueble?
Mándanos los documentos que tengas. Te diremos con honestidad qué vemos – y qué conviene aclarar juntos antes de que firmes.
Karen Walk
El alma del equipo en la oficina. Se asegura de que todo funcione en segundo plano – con corazón para las personas, sensibilidad para lo que hace falta y la alegría de crear conexiones.
