Illegale Anbauten auf Mallorca – ein oft unterschätztes Risiko.

Wer auf Mallorca ein Haus kauft, kauft selten nur das Haus. Oft kommt mit dazu: ein Pool im Garten, eine kleine Casita am Ende des Grundstücks, eine überdachte Terrasse, die irgendwann mal jemand „nur kurz“ angebaut hat. Liebevoll gemacht. Praktisch. Und manchmal nicht eingetragen.

Das ist keine mallorquinische Eigenart, sondern fast schon Inseltradition: Hier wurde lange vieles gebaut, was heute amtlich heikel ist. Solange niemand fragt, fällt es nicht auf – sobald es um Verkauf, Finanzierung oder Versicherung geht, schon. Wir möchten dir zeigen, worauf wir bei jedem Objekt schauen, bevor wir es überhaupt anbieten.

Hinweis: Wir nennen in diesem Artikel keine konkreten Häuser oder Adressen. Über bestehende Risiken sprechen wir mit dir persönlich – und immer im Vertrauen.

Die drei Klassiker – und worauf du achten solltest

In den meisten Fällen, in denen wir auf nicht eingetragene Bauteile stoßen, geht es um eine dieser drei Konstellationen.

1. Der Pool

Pools sind der wahrscheinlich häufigste Fall. Viele Häuser im ländlichen Raum (suelo rústico) haben einen – und nicht alle sind genehmigt. Manchmal fehlt die Lizenz komplett, manchmal nur die Schlussabnahme.

Was du prüfen solltest:

Ist der Pool im Grundbuch (nota simple) und im Kataster verzeichnet?

Liegt eine Baugenehmigung vor – und passt sie zum gebauten Zustand?

Gibt es eine Schlussabnahme (final de obra) und einen Bewohnbarkeitsnachweis (cédula de habitabilidad), der den Pool berücksichtigt?

Ein nicht legalisierter Pool ist nicht automatisch ein Dealbreaker. Aber er gehört in die Kaufpreisrechnung – und manchmal in den Kaufvertrag, mit klar verteilten Verantwortlichkeiten.

„Ein Pool, der nicht im Grundbuch steht, ist kein Drama. Ein Pool, von dem niemand spricht, schon.“ – Alec Quandt, Berater Architektur & Substanz

2. Gästehaus oder Casita

Die zweite große Gruppe: separate Wohngebäude auf dem Grundstück. Eine Casita, ein Gästehaus, ein ausgebautes Gerätehaus mit Bad. Hier ist die juristische Lage knifflig, weil zwei Themen zusammenkommen: Bauvolumen und Wohnnutzung.

Auf rústico-Grundstücken gilt: Wohnnutzung ist streng reguliert. Was als Lager gebaut wurde, darf nicht ohne Weiteres bewohnt werden – auch nicht von Gästen. Und die zulässige Bebauungsdichte ist begrenzt: ein Quadratmeter zu viel, und der Anbau ist formal illegal, selbst wenn er hübsch und alt ist.

Wir empfehlen vor jedem Kauf:

Vermessung des Bestands gegen die Grundbuch- und Katasterangaben.

Prüfung, ob für die Casita überhaupt eine Wohngenehmigung vorliegt.

Klärung, ob eine Legalisierung möglich ist – und was sie kosten würde.

3. Erweiterungen am Haupthaus

Der dritte Fall ist der unauffälligste – und oft der teuerste, wenn er auffliegt. Eine überdachte Terrasse, die zum Wohnzimmer wurde. Ein Schuppen, der jetzt das Gäste-Bad ist. Ein Anbau, der die ursprüngliche Form des Hauses verändert hat, ohne dass eine Genehmigung dazu existiert.

Diese Fälle erkennt man selten beim ersten Rundgang. Sie zeigen sich erst, wenn Grundbuch-Plan und reales Haus nebeneinander liegen – und plötzlich nicht zusammenpassen.

Worauf wir bei jeder Besichtigung schauen: Stimmt die im Grundbuch verzeichnete Wohnfläche mit dem realen Haus überein? Gibt es Räume, die im Plan nicht existieren? Wir nehmen Maßband und Plan mit. Immer.

Was du daraus mitnimmst

Illegale Anbauten sind kein Grund, ein Haus nicht zu kaufen. Aber sie sind ein Grund, sehr genau hinzusehen – und vorher zu wissen, was du übernimmst. In den meisten Fällen lässt sich eine saubere Lösung finden, die für Käufer und Verkäufer fair ist.

Was wir dir mitgeben können:

Lass dir nota simple und Kataster zeigen – vor der Besichtigung, nicht danach.

Frag konkret nach licencia de obras, final de obra und cédula.

Plane einen Architekten in die Due-Diligence ein. Ein Termin reicht oft.

Nimm einen ehrlichen Berater mit, der Risiken nicht weichzeichnet, sondern benennt.

Wenn du gerade ein Haus prüfst und unsicher bist, ob alles im grünen Bereich ist – schreib uns. Wir schauen mit dir drauf, ohne dass du etwas unterschreiben musst.