Qué preguntar a tu abogado antes de firmar — parte de una serie de seis entregas sobre el contrato de obra nueva en España.
Por qué esta pregunta pesa más que el precio
La insolvencia de un promotor rara vez es un hecho súbito. Es el resultado de una cadena de pequeños retrasos y lagunas de financiación. Quien solo mira su protección cuando las cosas van mal ya está en la peor posición.
Lo que realmente tienes en la mano
- Tu título: si con la Escritura ya eres propietario del solar y de la obra en curso, el administrador concursal no puede acceder a tu terreno.
- Tu aval bancario o Seguro de Caución: cuando aplica la protección legal de la Ley 20/2015, puedes recuperar los pagos realizados con IVA e intereses.
- Tu calendario de pagos: lo que no has pagado, no lo puedes perder. Un calendario que va por detrás del avance de la obra es en sí mismo protección concursal.
Dónde suelen estar los puntos débiles
Con frecuencia la garantía se pacta correctamente en el papel pero no es accesible en la práctica: avales a nombre del promotor y no del comprador. Cuentas especiales que no están limpiamente separadas. Reparaciones sin reserva económica.
Las preguntas que deben estar sobre la mesa
- ¿Quién se convierte en propietario desde la Escritura y cuándo se inscribe la obra nueva en el Registro?
- ¿Está el aval bancario o el Seguro de Caución a tu nombre y cubre cada pago hasta la última cuota?
- ¿Cómo se vincula el calendario de pagos al avance real de la obra y quién confirma ese avance?
- ¿Qué pasa con tu posición si el promotor se vende o se reestructura durante la construcción?
Qué no puede hacer esta protección
Ni la mejor garantía sustituye al tiempo. Un promotor insolvente implica casi siempre retraso. Por eso la cláusula penal y el derecho de desistimiento tienen que formar parte del paquete — más en el Nº 03.
Redactado por Valentin Quiroga, abogado especializado en derecho inmobiliario en Mallorca. Este artículo no sustituye el asesoramiento jurídico individual.
La seguridad es cabeza.
Si ahora mismo tienes un contrato de obra nueva delante, lo revisamos contigo con calma. Te conectamos con Valentin Quiroga, nuestro especialista en derecho inmobiliario, y nos quedamos a tu lado si lo deseas.
