Was du deinen Anwalt vor der Unterschrift fragen solltest — Teil einer sechsteiligen Serie zum Neubau-Kaufvertrag in Spanien.
Warum diese Frage wichtiger ist als der Preis
Ein Bauträger, der insolvent wird, ist selten ein plötzliches Ereignis. Er ist die Folge einer Kette kleiner Verzögerungen und Finanzierungslücken. Wer erst dann auf seine Absicherung schaut, verhandelt aus der schwächeren Position.
Was du im Ernstfall wirklich in der Hand hast
- Deinen Eigentumstitel: Bist du mit der Escritura schon Eigentümer des Grundstücks samt Bau, hat der Insolvenzverwalter kein Zugriffsrecht auf dein Grundstück.
- Deinen Bankaval oder deine Kautionsversicherung: sofern die gesetzliche Absicherung nach Ley 20/2015 greift, kannst du die geleisteten Zahlungen inklusive Mehrwertsteuer und Zinsen zurückverlangen.
- Deinen Zahlungsplan: Was du noch nicht gezahlt hast, kannst du auch nicht verlieren. Ein Zahlungsplan, der hinter dem Baufortschritt bleibt, ist Insolvenzabsicherung.
Wo die Schwachstellen typischerweise sitzen
Häufig ist die Absicherung juristisch korrekt vereinbart, aber praktisch nicht zugänglich: Aval-Dokumente auf den Bauträger, nicht auf den Käufer. Sonderkonten, die nicht sauber getrennt sind. Nachbesserungen, für die keine Rücklage besteht.
Diese Fragen gehören auf den Tisch
- Wer wird ab der Escritura Eigentümer, und wann wird die Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen?
- Ist der Bankaval oder das Seguro de Caución auf deinen Namen ausgestellt, und deckt er alle Zahlungen bis zur letzten Rate?
- Wie ist der Zahlungsplan an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt, und wer bestätigt diesen Fortschritt?
- Was passiert mit deiner Position, wenn der Bauträger während der Bauphase verkauft oder umstrukturiert wird?
Was dieser Schutz nicht leistet
Auch die beste Absicherung ersetzt keine Zeit. Ein insolventer Bauträger bedeutet fast immer Verzögerung. Deshalb gehören Pönale und Rücktrittsrecht zwingend zu jeder Absicherung dazu – dazu mehr in Nº 03.
Verfasst von Valentin Quiroga, Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf Mallorca. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Absicherung ist Kopfsache.
Wenn du gerade einen Neubau-Kaufvertrag vor dir liegen hast, gehen wir ihn mit dir in Ruhe durch. Wir connecten dich mit Valentin Quiroga, unserem Spezialisten für Immobilienrecht, und bleiben an deiner Seite, wenn du willst.
