Eigentums-Übertragung beim Immobilienkauf: Spanien vs. Deutschland

Viele Deutsche träumen von einer Immobilie auf Mallorca. Doch der Kaufprozess unterscheidet sich deutlich vom gewohnten deutschen Ablauf. Während in Deutschland die Eintragung ins Grundbuch entscheidend ist, erfolgt der Eigentumsübergang in Spanien bereits mit der notariellen Beurkundung. Dieses Wissen schützt Sie vor Überraschungen und Fehlern.

Der Ablauf in Deutschland – der gewohnte Standard

In Deutschland wird der Käufer erst mit der Eintragung ins Grundbuch zum rechtlichen Eigentümer. Der Notar veranlasst diesen Schritt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Dazwischen liegen oft mehrere Wochen.

Typischer Ablauf:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags inklusive Auflassung
• Eintragung der Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers)
• Zahlung des Kaufpreises
• Schlüsselübergabe (wirtschaftlicher Übergang)
• Endgültige Grundbucheintragung

Bis zur Umschreibung trägt der Käufer zwar bereits Risiken und Kosten, ist aber rechtlich noch nicht Eigentümer.

So funktioniert die Eigentumsübertragung in Spanien

In Spanien gilt das Titel- und Modus-Prinzip. Das Eigentum geht bereits mit Unterzeichnung der Escritura Pública (öffentliche Kaufurkunde) vor dem Notar über – vorausgesetzt, der Kaufpreis ist vollständig bezahlt.

Konkreter Ablauf in Spanien:

• Notartermin: Käufer und Verkäufer (oder Bevollmächtigte) erscheinen persönlich. Die Escritura wird unterzeichnet, der Restkaufpreis meist per bestätigtem Bankscheck oder Banküberweisung vom Notaranderkonto „Zug um Zug" übergeben.
• Steuerabwicklung: Der Käufer behält direkt 3 % Steuereinbehalt bei nicht in Spanien steuerlich ansässigen Verkäufern ein und führt danach die Grunderwerbsteuer (ITP) ab oder zahlt die Mehrwertsteuer (IVA) an den Verkäufer. Wichtig: Bei nicht in Spanien steuerlich ansässigen Verkäufern ist es ratsam, dass Käufer die sogenannte Plusvalía (Gemeindesteuer) ebenfalls einbehalten.
• Eintragung ins Registro de la Propiedad: Diese hat nur deklaratorische Wirkung – sie dient der Sicherheit gegenüber Dritten, begründet das Eigentum aber nicht.

Anders als in Deutschland erhalten Käufer also bereits am Notartermin rechtliches Eigentum und Besitz.

Wichtige Unterschiede und Tipps für deutsche Käufer

• Zeitlicher Ablauf: In Spanien sind Sie schneller Eigentümer. Die Grundbucheintragung dauert wenige Wochen, ist aber nicht Voraussetzung für Ihr Eigentumsrecht.
• Zahlung: Banküberweisung vom Notaranderkonto oder Bankscheck sind üblich.
• Risikoabsicherung: Lassen Sie sich eine Nota Simple (Grundbuchauszug) vorlegen und prüfen Sie Belastungen und behördliche Auflagen. Ein guter deutschsprachiger spanischer Anwalt ist Gold wert.
• Steuern und Gebühren: Rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (zwischen 8 und 13 %) oder Mehrwertsteuer (10 %), gegebenenfalls Stempelsteuer (1,5 bis 2 %), Notar- und Registergebühren.

Fazit

Der spanische Prozess ist schneller und praxisnäher, erfordert aber deutlich mehr Vorsicht bei der Vorbereitung. Wer den deutschen Grundbuchablauf gewohnt ist, sollte sich frühzeitig mit den spanischen Besonderheiten vertraut machen.

Mit der richtigen Beratung wird der Immobilienkauf in Spanien zum sicheren und freudigen Erlebnis.

Verfasst von Valentin Quiroga, Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf Mallorca. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.