Klarheit beim Kauf – welche Steuern dich erwarten, wenn du auf Mallorca kaufst.

Der Traum vom eigenen Zuhause auf Mallorca ist zum Greifen nah – vielleicht hast du sogar schon eine Finca oder ein Stadthaus ins Auge gefasst. Doch bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, lohnt es sich, einen ruhigen Blick auf die Steuern zu werfen. Neben dem Kaufpreis kommen einige einmalige und laufende Zahlungen dazu.

Keine Sorge: Mit einem guten Überblick und realistischen Erwartungen lässt sich der Kauf entspannt und sicher gestalten. Hier ist, was dich steuerlich erwartet.

Hinweis: Steuern auf den Balearen ändern sich gelegentlich. Wir nennen hier die aktuellen Sätze – für deinen konkreten Fall bringen wir dich gern mit einem deutschsprachigen Steuerberater auf der Insel zusammen.

1. Einmalige Steuern beim Kauf

Grunderwerbsteuer (ITP)

Wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst – also ein bestehendes Haus oder eine Wohnung –, fällt auf den Balearen die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP) an. Die Höhe ist nach Kaufpreis gestaffelt:

bis €400.000: 8 %

€400.000,01 bis €600.000: 9 %

€600.000,01 bis €1.000.000: 10 %

€1.000.000,01 bis €2.000.000: 12 %

über €2.000.000,01: 13 %

Zu zahlen ist die ITP innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung.

Mehrwertsteuer (IVA)

Wenn du eine neu gebaute Immobilie direkt vom Bauträger erwirbst (Erstbezug), zahlst du statt der ITP 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis – dies gilt auch für bis zu zwei Tiefgaragenplätze pro Wohneinheit.

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie liegt der Mehrwertsteuersatz bei 21 %.

Beurkundungs- oder Stempelsteuer (AJD)

Zusätzlich fällt eine Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD) an, die ebenfalls auf den Balearen geregelt ist:

1,5 % des Kaufpreises

bei einem Kaufpreis über €1.000.000: 2 %

Auch sie ist innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde zu entrichten. Sie wird ebenfalls bei der Bestellung einer Hypothek fällig – in diesem Fall zahlt sie jedoch der Darlehensgeber.

Wichtig: Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie gleichzeitig an – es gilt immer nur eine der beiden Varianten, abhängig vom Objekttyp.

2. Laufende jährliche Steuern

Grundsteuer (IBI)

Die spanische Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI) wird jährlich auf Basis des Katasterwertes berechnet. Sie liegt je nach Gemeinde und Grundstücksart zwischen 0,4 % und 1,1 %. Die genaue Höhe erfährst du bei der Gemeindeverwaltung deines Ortes.

Einkommensteuer bei Selbstnutzung

Nutzt du als Nichtresident deine Immobilie nur privat – etwa für Urlaube –, erhebt Spanien eine Steuer auf den fiktiven Nutzungsvorteil. Das heißt: Du zahlst 19 % auf 1,1 % des Katasterwertes.

„Steuern sind kein Grund, vom Kauf abzusehen. Aber ein Grund, vorher zu rechnen, statt sich hinterher zu wundern.“ – Stephan Elders, Marketing & Strategie

Beispiel:

Katasterwert: €500.000

1,1 % vom Katasterwert: €5.500

19 % davon (fiktive Einkommensteuer bei Selbstnutzung): €1.045 jährlich

Einkommensteuer bei Vermietung

Vermietest du deine Immobilie als Nichtresident, zahlst du 19 % auf die Mieteinnahmen. Gute Nachricht: Du kannst viele Ausgaben davon abziehen – etwa Zinsen, Nebenkosten, Reparaturen, Versicherungen oder eine Gebäudeabschreibung von 3 % pro Jahr.

Das Wichtigste auf einen Blick

Gebrauchte Immobilie: ITP, gestaffelt von 8 % bis 13 %

Neubau / Erstbezug: 10 % IVA bei Wohnimmobilien, 21 % bei Grundstücken und Gewerbe

Beurkundungs- oder Stempelsteuer (AJD): 1,5 % – bzw. 2 % ab einem Kaufpreis über €1.000.000

IBI – jährliche Grundsteuer: je nach Gemeinde, auf Basis des Katasterwerts

Einkommensteuer bei Selbstnutzung: 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts

Einkommensteuer bei Vermietung: 19 % auf Mieteinnahmen – viele Kosten abziehbar

Und das Wichtigste zum Schluss

Wir stehen dir gern zur Seite und bringen dich auf Wunsch mit erfahrenen, deutschsprachigen Steuerberatern oder Rechtsanwälten auf der Insel in Kontakt. So kannst du mit einem sicheren Gefühl deinen Mallorca-Traum verwirklichen.