Beim Neubau in Spanien ist die erste Frage fast immer dieselbe: Ist mein Geld sicher, wenn ich vor der Schlüsselübergabe zahle? Die Antwort ist juristisch feiner, als die Frage klingt. Sie hängt daran, ob Sie bereits Eigentümer sind, sobald Sie zahlen, oder ob Sie auf eine spätere Eigentumsübertragung hin einzahlen. Erst dieser Unterschied entscheidet, welche gesetzliche Absicherung überhaupt greift.
Warum Vorauszahlung nicht gleich Vorauszahlung ist
Die spanische Rechtsprechung unterscheidet klar zwischen zwei Situationen. In der einen kauft der Käufer eine Immobilie, die es noch nicht gibt: Er zahlt vor der Übertragung des Eigentums, in Erwartung einer späteren Escritura Pública. In der anderen erwirbt er mit der Beurkundung bereits das Grundstück, einschließlich des darauf entstehenden Bauwerks. Der Bauträger schuldet dann noch die Fertigstellung, nicht mehr die Übertragung des Eigentums.
Für die erste Konstellation greift die Ley 20/2015 – historisch die Ley 57/1968 – und verpflichtet den Bauträger, sämtliche Anzahlungen inklusive Mehrwertsteuer und gesetzlicher Zinsen über einen Bankaval oder eine Kautionsversicherung (Seguro de Caución) abzusichern. Für die zweite Konstellation ist diese Absicherung nicht vorgesehen, weil sie insoweit entbehrlich ist: Der Käufer ist bereits Eigentümer und trägt kein Vorleistungsrisiko im rechtlichen Sinne.
Wann greift die gesetzliche Absicherung, wann nicht?
Als Käufer sollten Sie diese drei Punkte immer präzise prüfen:
- Rechtliche Einordnung des Vertrags: Handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein noch zu übertragendes Objekt (contrato de compraventa sobre plano) oder um eine sofortige Eigentumsübertragung eines Grundstücks in Bau (obra nueva en construcción)? Nur die erste Konstellation löst die gesetzliche Anzahlungsabsicherung aus.
- Zeitpunkt der Eigentumsübertragung: In Spanien geht Eigentum mit der Escritura Pública über, sofern der Kaufpreis geschuldet und die Übergabe (traditio) vereinbart ist. Wer bereits Eigentümer ist, muss nicht mehr über einen Bankaval abgesichert werden.
- Baufortschritt zum Zahlungszeitpunkt: Ein Zahlungsplan, der immer hinter dem tatsächlichen Baufortschritt zurückbleibt, verringert Ihr Risiko unabhängig davon, welche der beiden Konstellationen vorliegt. Sie zahlen weniger, als schon gebaut ist – und das, was gebaut ist, gehört Ihnen bereits.
Bankaval und Seguro de Caución in der Praxis
Wo die gesetzliche Absicherung greift, muss sie individuell, unwiderruflich und auf 100 % der geleisteten Zahlungen inklusive Mehrwertsteuer und Zinsen ausgestellt sein. Ein pauschaler Verweis auf eine Rahmenversicherung des Bauträgers reicht nicht. Der Käufer sollte sich das konkrete Aval- oder Kautionsdokument mit seinem Namen, dem Objekt und den gedeckten Beträgen aushändigen lassen.
Zusätzlich schreibt das Gesetz vor, dass Anzahlungen auf ein cuenta especial (Sonderkonto) fließen, das ausschließlich dem Bauprojekt zugeordnet ist. Auch dieser Punkt entfällt, wenn Sie kein Vorleistungsrisiko haben, weil Sie mit der Beurkundung bereits Eigentümer werden.
Die Rolle des Notaranderkontos
Das Notaranderkonto (cuenta de depósito notarial) ist unabhängig von der gesetzlichen Anzahlungsabsicherung ein sinnvolles Instrument. Es entkoppelt die Zahlung vom persönlichen Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer, dokumentiert den Zahlungszeitpunkt und erlaubt eine kontrollierte Freigabe gegen bestimmte Bedingungen, etwa gegen Vorlage der Fertigstellungsbescheinigung des Architekten.
Für die Abschlusszahlung ist das Notaranderkonto in der Praxis die sauberste Lösung, weil es die Übergabe der Zahlung Zug um Zug gegen die Übergabe des Objekts spiegelt.
Was zwischen Zahlung und Schlüssel wirklich passiert
Erwerben Sie ein Grundstück inklusive im Bau befindlichem Haus, tragen Sie ab der Beurkundung das Sachrisiko am Eigentum, während der Bauträger das Fertigstellungsrisiko und die Erfüllung sämtlicher öffentlich-rechtlicher Genehmigungen schuldet. Das klingt asymmetrisch, ist aber gerade Ihre stärkste Position: Sie halten das Eigentum, der Bauträger schuldet die Fertigstellung.
Sinnvoll ist deshalb der Blick auf drei Sicherungsschichten nebeneinander:
- Ihr Eigentumstitel im Registro de la Propiedad, sobald die Escritura und die Neubauerklärung eingetragen sind.
- Der Zahlungsplan, der jede weitere Zahlung an einen objektiv nachweisbaren Baufortschritt bindet, bestätigt durch die Architektenbescheinigung.
- Die Vertragsstrafe bzw. Verzugszinsen, die eine verspätete Fertigstellung wirtschaftlich sanktionieren, und ein sauberes Rücktrittsrecht (Long-Stop-Date), das im Ernstfall greift.
Was Sie vor der Unterschrift konkret prüfen sollten
- Ist Ihr Vertrag rechtlich eine Anzahlung avant la lettre oder ein sofortiger Eigentumserwerb? Die richtige Einordnung entscheidet über Bankaval-Pflicht und Sonderkonto.
- Sind alle Beträge, deren Absicherung erforderlich ist, individuell und in voller Höhe durch Aval oder Seguro de Caución gedeckt? Aval-Dokument mit Namen, Objekt und Betrag verlangen.
- Liegt der Zahlungsplan hinter dem tatsächlichen Baufortschritt zurück, gestützt auf eine unabhängige Architektenbescheinigung?
- Ist das Notaranderkonto für die Abschlusszahlung fest vereinbart, und ist der Notarwechsel ausgeschlossen oder zumindest zustimmungspflichtig?
- Sind Vertragsstrafe, Verzugszinsen und ein klar formuliertes Long-Stop-Date so austariert, dass die Sanktionen realistisch greifen können?
Fazit
Ob Ihre Zahlungen beim Neubaukauf in Spanien sicher sind, entscheidet nicht die Höhe der Anzahlung, sondern die rechtliche Natur des Vertrags. Wer bereits mit der Beurkundung Eigentümer wird und dessen weitere Zahlungen hinter dem Baufortschritt zurückbleiben, hat oft mehr in der Hand als ein Käufer mit klassischem Bankaval. Entscheidend ist, dass Ihr Anwalt die Konstellation sauber einordnet und die passende Sicherungsschicht wählt, nicht die pauschale Forderung nach 100 % Bankaval um jeden Preis.
Verfasst von Valentin Quiroga, Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf Mallorca. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
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