Was du deinen Anwalt vor der Unterschrift fragen solltest, Teil einer sechsteiligen Serie zum Neubau-Kaufvertrag in Spanien.
Warum das Grundbuch der eigentliche Beweis ist
In Spanien wird das Registro de la Propiedad nicht von einem Verwaltungsakt automatisch aktualisiert. Solange die Obra-Nueva-Erklärung nicht eingetragen ist, existiert dein Haus rechtlich nicht auf dem Grundstück.
Was in die Nota Simple gehört
- Die aktuelle Beschreibung des Grundstücks und der darauf befindlichen Baulichkeiten.
- Die eingetragene Obra Nueva, idealerweise mit Bezug auf die Baulizenz und die Endabnahme.
- Eventuelle Belastungen, Hypotheken, Wegerechte und Vormerkungen.
- Die eingetragene Fläche in Quadratmetern, aufgeteilt nach Wohn-, Neben- und Grundstücksfläche.
Warum die Flächenangabe kein Detail ist
Die im Grundbuch eingetragene Fläche entscheidet über Katasterwerte, Grundsteuer, Nebenkosten und im Zweifel über eine spätere Verkaufsverhandlung. Weicht der Bau davon ab, drohen Nachtragserklärungen, Bußgelder oder eine Legalisierung mit unklarem Ausgang.
Diese Fragen gehören auf den Tisch
- Wann wird die Obra Nueva im Grundbuch eingetragen und wer trägt die Kosten dafür?
- Wird die Beurkundung Zug um Zug mit der Eintragung der Obra Nueva verbunden oder erfolgt sie separat?
- Wie werden Abweichungen zwischen Bauantrag, Bauausführung und Grundbuch behandelt?
- Wer haftet für Legalisierungs- oder Nachtragskosten, wenn im Nachhinein Flächenabweichungen auftauchen?
Was du selbst prüfen kannst
Eine aktuelle Nota Simple und der Katasterauszug sind für wenige Euro erhältlich. Bevor du eine Zahlung leistest, sollte dein Anwalt beides mit dem Vertrag und den Bauplänen abgleichen.
Verfasst von Valentin Quiroga, Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf Mallorca. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Grundbuch klärt Substanz.
Wenn du gerade einen Neubau-Kaufvertrag vor dir liegen hast, gehen wir ihn mit dir in Ruhe durch. Wir connecten dich mit Valentin Quiroga, unserem Spezialisten für Immobilienrecht, und bleiben an deiner Seite, wenn du willst.
